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  • 住宅專項維修資金管理辦法

    第一章 總則 第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益,根據《物...

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  • 住宅專項維修資金管理辦法

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    第一章 總則

    第一條 為了加強對住宅專項維修資金的管理,保障住宅共用部位、共用設施設備的維修和正常使用,維護住宅專項維修資金所有者的合法權益,根據《物權法》、《物業管理條例》等法律、行政法規,制定本辦法。

    第二條 商品住宅、售后公有住房住宅專項維修資金的交存、使用、管理和監督,適用本辦法。

    本辦法所稱住宅專項維修資金,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

    第三條 本辦法所稱住宅共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

    本辦法所稱共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。

    第四條 住宅專項維修資金管理實行專戶存儲、專款專用、所有權人決策、政府監督的原則。

    第五條 國務院建設主管部門會同國務院財政部門負責全國住宅專項維修資金的指導和監督工作。

    縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門負責本行政區域內住宅專項維修資金的指導和監督工作。

    第二章 交存

    第六條下列物業的業主應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金:

    (一)住宅,但一個業主所有且與其他物業不具有共用部位、共用設施設備的除外;

    (二)住宅小區內的非住宅或者住宅小區外與單幢住宅結構相連的非住宅。

    前款所列物業屬于出售公有住房的,售房單位應當按照本辦法的規定交存住宅專項維修資金。

    第七條 商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%。

    直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當根據本地區情況,合理確定、公布每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額,并適時調整。

    第八條 出售公有住房的,按照下列規定交存住宅專項維修資金:

    (一)業主按照所擁有物業的建筑面積交存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數額為當地房改成本價的2%。

    (二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%、高層住宅不低于售房款的30%,從售房款中一次性提取住宅專項維修資金。

    第九條 業主交存的住宅專項維修資金屬于業主所有。

    從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金屬于公有住房售房單位所有。

    第十條 業主大會成立前,商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金,由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管。

    直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當委托所在地一家商業銀行,作為本行政區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

    開立住宅專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬;未劃定物業管理區域的,以幢為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。

    第十一條 業主大會成立前,已售公有住房住宅專項維修資金,由物業所在地直轄市、市、縣人民政府財政部門或者建設(房地產)主管部門負責管理。

    負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當委托所在地一家商業銀行,作為本行政區域內公有住房住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立公有住房住宅專項維修資金專戶。

    開立公有住房住宅專項維修資金專戶,應當按照售房單位設賬,按幢設分賬;其中,業主交存的住宅專項維修資金,按房屋戶門號設分戶帳。

    第十二條 商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。

    已售公有住房的業主應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶或者交由售房單位存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

    公有住房售房單位應當在收到售房款之日起30日內,將提取的住宅專項維修資金存入公有住房住宅專項維修資金專戶。

    第十三條 未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的,開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。

    第十四條 專戶管理銀行、代收住宅專項維修資金的售房單位應當出具由財政部或者省、自治區、直轄市人民政府財政部門統一監制的住宅專項維修資金專用票據。

    第十五條 業主大會成立后,應當按照下列規定劃轉業主交存的住宅專項維修資金:

    (一)業主大會應當委托所在地一家商業銀行作為本物業管理區域內住宅專項維修資金的專戶管理銀行,并在專戶管理銀行開立住宅專項維修資金專戶。

    開立住宅專項維修資金專戶,應當以物業管理區域為單位設賬,按房屋戶門號設分戶賬。

    (二)業主委員會應當通知所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門;涉及已售公有住房的,應當通知負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門。

    (三)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門應當在收到通知之日起30日內,通知專戶管理銀行將該物業管理區域內業主交存的住宅專項維修資金賬面余額劃轉至業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,并將有關賬目等移交業主委員會。

    第十六條 住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位,由業主大會決定。業主大會應當建立住宅專項維修資金管理制度。

    業主大會開立的住宅專項維修資金賬戶,應當接受所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門的監督。

    第十七條 業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期交存額30%的,應當及時續交。

    成立業主大會的,續交方案由業主大會決定。

    未成立業主大會的,續交的具體管理辦法由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門制定。

    第三章 使用

    第十八條 住宅專項維修資金應當專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造,不得挪作他用。

    第十九條 住宅專項維修資金的使用,應當遵循方便快捷、公開透明、受益人和負擔人相一致的原則。

    第二十條住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,按照下列規定分攤:

    (一)商品住宅之間或者商品住宅與非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

    (二)售后公有住房之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤;其中,應由業主承擔的,再由相關業主按照各自擁有物業建筑面積的比例分攤。

    (三)售后公有住房與商品住宅或者非住宅之間共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用,先按照建筑面積比例分攤到各相關物業。其中,售后公有住房應分攤的費用,再由相關業主和公有住房售房單位按照所交存住宅專項維修資金的比例分攤。

    第二十一條 住宅共用部位、共用設施設備維修和更新、改造,涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的,開發建設單位或者公有住房單位應當按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面積,分攤維修和更新、改造費用。

    第二十二條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:

    (一)物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議;

    (二)住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議;

    (三)物業服務企業或者相關業主組織實施使用方案;

    (四)物業服務企業或者相關業主持有關材料,向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門申請列支;其中,動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

    (五)直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意后,向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;

    (六)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

    第二十三條 住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,需要使用住宅專項維修資金的,按照以下程序辦理:

    (一)物業服務企業提出使用方案,使用方案應當包括擬維修和更新、改造的項目、費用預算、列支范圍、發生危及房屋安全等緊急情況以及其他需臨時使用住宅專項維修資金的情況的處置辦法等;

    (二)業主大會依法通過使用方案;

    (三)物業服務企業組織實施使用方案;

    (四)物業服務企業持有關材料向業主委員會提出列支住宅專項維修資金;其中,動用公有住房住宅專項維修資金的,向負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門申請列支;

    (五)業主委員會依據使用方案審核同意,并報直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案;動用公有住房住宅專項維修資金的,經負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門審核同意;直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門或者負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門發現不符合有關法律、法規、規章和使用方案的,應當責令改正;

    (六)業主委員會、負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門向專戶管理銀行發出劃轉住宅專項維修資金的通知;

    (七)專戶管理銀行將所需住宅專項維修資金劃轉至維修單位。

    第二十四條 發生危及房屋安全等緊急情況,需要立即對住宅共用部位、共用設施設備進行維修和更新、改造的,按照以下規定列支住宅專項維修資金:

    (一)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理前,按照本辦法第二十二條第四項、第五項、第六項的規定辦理;

    (二)住宅專項維修資金劃轉業主大會管理后,按照本辦法第二十三條第四項、第五項、第六項和第七項的規定辦理。

    發生前款情況后,未按規定實施維修和更新、改造的,直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門可以組織代修,維修費用從相關業主住宅專項維修資金分戶賬中列支;其中,涉及已售公有住房的,還應當從公有住房住宅專項維修資金中列支。

    第二十五條 下列費用不得從住宅專項維修資金中列支:

    (一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;

    (二)依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;

    (三)應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;

    (四)根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。

    第二十六條 在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。

    利用住宅專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債,并持有到期。

    利用業主交存的住宅專項維修資金購買國債的,應當經業主大會同意;未成立業主大會的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上業主同意。

    利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的,應當根據售房單位的財政隸屬關系,報經同級財政部門同意。

    禁止利用住宅專項維修資金從事國債回購、委托理財業務或者將購買的國債用于質押、抵押等擔保行為。

    第二十七條 下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用:

    (一)住宅專項維修資金的存儲利息;

    (二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;

    (三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的,業主所得收益,但業主大會另有決定的除外;

    (四)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。

    第四章 監督管理

    第二十八條 房屋所有權轉讓時,業主應當向受讓人說明住宅專項維修資金交存和結余情況并出具有效證明,該房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金隨房屋所有權同時過戶。

    受讓人應當持住宅專項維修資金過戶的協議、房屋權屬證書、身份證等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續。

    第二十九條 房屋滅失的,按照以下規定返還住宅專項維修資金:

    (一)房屋分戶賬中結余的住宅專項維修資金返還業主;

    (二)售房單位交存的住宅專項維修資金賬面余額返還售房單位;售房單位不存在的,按照售房單位財務隸屬關系,收繳同級國庫。

    第三十條 直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門,負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會,應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目,并向業主、公有住房售房單位公布下列情況:

    (一)住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的總額;

    (二)發生列支的項目、費用和分攤情況;

    (三)業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金交存、使用、增值收益和結存的金額;

    (四)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。

    業主、公有住房售房單位對公布的情況有異議的,可以要求復核。

    第三十一條 專戶管理銀行應當每年至少一次向直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門,負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會發送住宅專項維修資金對賬單。

    直轄市、市、縣建設(房地產)主管部門,負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會對資金賬戶變化情況有異議的,可以要求專戶管理銀行進行復核。

    專戶管理銀行應當建立住宅專項維修資金查詢制度,接受業主、公有住房售房單位對其分戶賬中住宅專項維修資金使用、增值收益和賬面余額的查詢。

    第三十二條住宅專項維修資金的管理和使用,應當依法接受審計部門的審計監督。

    第三十三條住宅專項維修資金的財務管理和會計核算應當執行財政部有關規定。

    財政部門應當加強對住宅專項維修資金收支財務管理和會計核算制度執行情況的監督。

    第三十四條住宅專項維修資金專用票據的購領、使用、保存、核銷管理,應當按照財政部以及省、自治區、直轄市人民政府財政部門的有關規定執行,并接受財政部門的監督檢查。

    第五章 法律責任

    第三十五條 公有住房售房單位有下列行為之一的,由縣級以上地方人民政府財政部門會同同級建設(房地產)主管部門責令限期改正:

    (一)未按本辦法第八條、第十二條第三款規定交存住宅專項維修資金的;

    (二)違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的;

    (三)未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的。

    第三十六條 開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的,由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以3萬元以下的罰款。

    開發建設單位未按本辦法第二十一條規定分攤維修、更新和改造費用的,由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以1萬元以下的罰款。

    第三十七條 違反本辦法規定,挪用住宅專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金,沒收違法所得,可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。

    物業服務企業挪用住宅專項維修資金,情節嚴重的,除按前款規定予以處罰外,還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。

    直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門挪用住宅專項維修資金的,由上一級人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    直轄市、市、縣人民政府財政部門挪用住宅專項維修資金的,由上一級人民政府財政部門追回挪用的住宅專項維修資金,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第三十八條 直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門違反本辦法第二十六條規定的,由上一級人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的,依法賠償;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    直轄市、市、縣人民政府財政部門違反本辦法第二十六條規定的,由上一級人民政府財政部門責令限期改正,對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分;造成損失的,依法賠償;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    業主大會違反本辦法第二十六條規定的,由直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門責令改正。

    第三十九條 對違反住宅專項維修資金專用票據管理規定的行為,按照《財政違法行為處罰處分條例》的有關規定追究法律責任。

    第四十條 縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門、財政部門及其工作人員利用職務上的便利,收受他人財物或者其他好處,不依法履行監督管理職責,或者發現違法行為不予查處的,依法給予處分;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第六章 附則

    第四十一條 省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門可以依據本辦法,制定實施細則。

    第四十二條 本辦法實施前,商品住宅、公有住房已經出售但未建立住宅專項維修資金的,應當補建。具體辦法由省、自治區、直轄市人民政府建設(房地產)主管部門會同同級財政部門依據本辦法制定。

    第四十三條 本辦法由國務院建設主管部門、財政部門共同解釋。

    第四十四條 本辦法自2008年2月1日起施行,1998年12月16日建設部、財政部發布的《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建住房[1998]213號)同時廢止。

  • 住宅室內裝飾裝修管理辦法

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    第一章 總則

    第一條 為加強住宅室內裝飾裝修管理,保證裝飾裝修工程質量和安全,維護公共安全和公眾利益,根據有關法律、法規,制定本辦法。

    第二條 在城市從事住宅室內裝飾裝修活動,實施對住宅室內裝飾裝修活動的監督管理,應當遵守本辦法。

    本辦法所稱住宅室內裝飾裝修,是指住宅竣工驗收合格后,業主或者住宅使用人(以下簡稱裝修人)對住宅室內進行裝飾裝修的建筑活動。

    第三條 住宅室內裝飾裝修應當保證工程質量和安全,符合工程建設強制性標準。

    第四條 國務院建設行政主管部門負責全國住宅室內裝飾裝修活動的管理工作。

    省、自治區人民政府建設行政主管部門負責本行政區域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作。

    直轄市、市、縣人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內的住宅室內裝飾裝修活動的管理工作。

    第二章 一般規定

    第五條 住宅室內裝飾裝修活動,禁止下列行為:

    (一)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,變動建筑主體和承重結構;

    (二)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間;

    (三)擴大承重墻上原有的門窗尺寸,拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體;

    (四)損壞房屋原有節能設施,降低節能效果;

    (五)其他影響建筑結構和使用安全的行為。

    本辦法所稱建筑主體,是指建筑實體的結構構造,包括屋蓋、樓蓋、梁、柱、支撐、墻體、連接接點和基礎等。

    本辦法所稱承重結構,是指直接將本身自重與各種外加作用力系統地傳遞給基礎地基的主要結構構件和其連接接點,包括承重墻體、立桿、柱、框架柱、支墩、樓板、梁、屋架、懸索等。

    第六條 裝修人從事住宅室內裝飾裝修活動,未經批準,不得有下列行為:

    (一)搭建建筑物、構筑物;

    (二)改變住宅外立面,在非承重外墻上開門、窗;

    (三)拆改供暖管道和設施;

    (四)拆改燃氣管道和設施。

    本條所列第(一)項、第(二)項行為,應當經城市規劃行政主管部門批準;第(三)項行為,應當經供暖管理單位批準;第(四)項行為應當經燃氣管理單位批準。

    第七條 住宅室內裝飾裝修超過設計標準或者規范增加樓面荷載的,應當經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案。

    第八條 改動衛生間、廚房間防水層的,應當按照防水標準制訂施工方案,并做閉水試驗。

    第九條 裝修人經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案變動建筑主體和承重結構的,或者裝修活動涉及本辦法第六條、第七條、第八條內容的,必須委托具有相應資質的裝飾裝修企業承擔。

    第十條 裝飾裝修企業必須按照工程建設強制性標準和其他技術標準施工,不得偷工減料,確保裝飾裝修工程質量。

    第十一條 裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動,應當遵守施工安全操作規程,按照規定采取必要的安全防護和消防措施,不得擅自動用明火和進行焊接作業,保證作業人員和周圍住房及財產的安全。

    第十二條 裝修人和裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動,不得侵占公共空間,不得損害公共部位和設施。

    第三章 開工申報與監督

    第十三條 裝修人在住宅室內裝飾裝修工程開工前,應當向物業管理企業或者房屋管理機構(以下簡稱物業管理單位)申報登記。

    非業主的住宅使用人對住宅室內進行裝飾裝修,應當取得業主的書面同意。

    第十四條 申報登記應當提交下列材料:

    (一)房屋所有權證(或者證明其合法權益的有效憑證);

    (二)申請人身份證件;

    (三)裝飾裝修方案;

    (四)變動建筑主體或者承重結構的,需提交原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出的設計方案;

    (五)涉及本辦法第六條行為的,需提交有關部門的批準文件,涉及本辦法第七條、第八條行為的,需提交設計方案或者施工方案;

    (六)委托裝飾裝修企業施工的,需提供該企業相關資質證書的復印件。

    非業主的住宅使用人,還需提供業主同意裝飾裝修的書面證明。

    第十五條 物業管理單位應當將住宅室內裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業。

    裝修人對住宅進行裝飾裝修前,應當告知鄰里。

    第十六條 裝修人,或者裝修人和裝飾裝修企業,應當與物業管理單位簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。

    住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括下列內容:

    (一)裝飾裝修工程的實施內容;

    (二)裝飾裝修工程的實施期限;

    (三)允許施工的時間;

    (四)廢棄物的清運與處置;

    (五)住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;

    (六)禁止行為和注意事項;

    (七)管理服務費用;

    (八)違約責任;

    (九)其他需要約定的事項。

    第十七條 物業管理單位應當按照住宅室內裝飾裝修管理服務協議實施管理,發現裝修人或者裝飾裝修企業有本辦法第五條行為的,或者未經有關部門批準實施本辦法第六條所列行為的,或者有違反本辦法第七條、第八條、第九條規定行為的,應當立即制止;已造成事實后果或者拒不改正的,應當及時報告有關部門依法處理。對裝修人或者裝飾裝修企業違反住宅室內裝飾裝修管理服務協議的,追究違約責任。

    第十八條 有關部門接到物業管理單位關于裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法行為的報告后,應當及時到現場檢查核實,依法處理。

    第十九條 禁止物業管理單位向裝修人指派裝飾裝修企業或者強行推銷裝飾裝修材料。

    第二十條 裝修人不得拒絕和阻礙物業管理單位依據住宅室內裝飾裝修管理服務協議的約定,對住宅室內裝飾裝修活動的監督檢查。

    第二十一條 任何單位和個人對住宅室內裝飾裝修中出現的影響公眾利益的質量事故、質量缺陷以及其他影響周圍住戶正常生活的行為,都有權檢舉、控告、投訴。

    第四章 委托與承接

    第二十二條 承接住宅室內裝飾裝修工程的裝飾裝修企業,必須經建設行政主管部門資質審查,取得相應的建筑業企業資質證書,并在其資質等級許可的范圍內承攬工程。

    第二十三條 裝修人委托企業承接其裝飾裝修工程的,應當選擇具有相應資質等級的裝飾裝修企業。

    第二十四條 裝修人與裝飾裝修企業應當簽訂住宅室內裝飾裝修書面合同,明確雙方的權利和義務。

    住宅室內裝飾裝修合同應當包括下列主要內容:

    (一)委托人和被委托人的姓名或者單位名稱、住所地址、聯系電話;

    (二)住宅室內裝飾裝修的房屋間數、建筑面積,裝飾裝修的項目、方式、規格、質量要求以及質量驗收方式;

    (三)裝飾裝修工程的開工、竣工時間;

    (四)裝飾裝修工程保修的內容、期限;

    (五)裝飾裝修工程價格,計價和支付方式、時間;

    (六)合同變更和解除的條件;

    (七)違約責任及解決糾紛的途徑;

    (八)合同的生效時間;

    (九)雙方認為需要明確的其他條款。

    第二十五條 住宅室內裝飾裝修工程發生糾紛的,可以協商或者調解解決。不愿協商、調解或者協商、調解不成的,可以依法申請仲裁或者向人民法院起訴。

    第五章 室內環境質量

    第二十六條 裝飾裝修企業從事住宅室內裝飾裝修活動,應當嚴格遵守規定的裝飾裝修施工時間,降低施工噪音,減少環境污染。

    第二十七條 住宅室內裝飾裝修過程中所形成的各種固體、可燃液體等廢物,應當按照規定的位置、方式和時間堆放和清運。嚴禁違反規定將各種固體、可燃液體等廢物堆放于住宅垃圾道、樓道或者其他地方。

    第二十八條 住宅室內裝飾裝修工程使用的材料和設備必須符合國家標準,有質量檢驗合格證明和有中文標識的產品名稱、規格、型號、生產廠廠名、廠址等。禁止使用國家明令淘汰的建筑裝飾裝修材料和設備。

    第二十九條 裝修人委托企業對住宅室內進行裝飾裝修的,裝飾裝修工程竣工后,空氣質量應當符合國家有關標準。裝修人可以委托有資格的檢測單位對空氣質量進行檢測。檢測不合格的,裝飾裝修企業應當返工,并由責任人承擔相應損失。

    第六章 竣工驗收與保修

    第三十條 住宅室內裝飾裝修工程竣工后,裝修人應當按照工程設計合同約定和相應的質量標準進行驗收。驗收合格后,裝飾裝修企業應當出具住宅室內裝飾裝修質量保修書。

    物業管理單位應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查,對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的,應當要求裝修人和裝飾裝修企業糾正,并將檢查記錄存檔。

    第三十一條 住宅室內裝飾裝修工程竣工后,裝飾裝修企業負責采購裝飾裝修材料及設備的,應當向業主提交說明書、保修單和環保說明書。

    第三十二條 在正常使用條件下,住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期限為二年,有防水要求的廚房、衛生間和外墻面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。

    第七章 法律責任

    第三十三條 因住宅室內裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等,裝修人應當負責修復和賠償;屬于裝飾裝修企業責任的,裝修人可以向裝飾裝修企業追償。

    裝修人擅自拆改供暖、燃氣管道和設施造成損失的,由裝修人負責賠償。

    第三十四條 裝修人因住宅室內裝飾裝修活動侵占公共空間,對公共部位和設施造成損害的,由城市房地產行政主管部門責令改正,造成損失的,依法承擔賠償責任。

    第三十五條 裝修人未申報登記進行住宅室內裝飾裝修活動的,由城市房地產行政主管部門責令改正,處5百元以上1千元以下的罰款。

    第三十六條 裝修人違反本辦法規定,將住宅室內裝飾裝修工程委托給不具有相應資質等級企業的,由城市房地產行政主管部門責令改正,處5百元以上1千元以下的罰款。

    第三十七條 裝飾裝修企業自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料,造成空氣污染超標的,由城市房地產行政主管部門責令改正,造成損失的,依法承擔賠償責任。

    第三十八條 住宅室內裝飾裝修活動有下列行為之一的,由城市房地產行政主管部門責令改正,并處罰款:

    (一)將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房間的,或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的,對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款,對裝飾裝修企業處1千元以上1萬元以下的罰款;

    (二)損壞房屋原有節能設施或者降低節能效果的,對裝飾裝修企業處1千元以上5千元以下的罰款;

    (三)擅自拆改供暖、燃氣管道和設施的,對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款;

    (四)未經原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出設計方案,擅自超過設計標準或者規范增加樓面荷載的,對裝修人處5百元以上1千元以下的罰款,對裝飾裝修企業處1千元以上1萬元以下的罰款。

    第三十九條 未經城市規劃行政主管部門批準,在住宅室內裝飾裝修活動中搭建建筑物、構筑物的,或者擅自改變住宅外立面、在非承重外墻上開門、窗的,由城市規劃行政主管部門按照《城市規劃法》及相關法規的規定處罰。

    第四十條 裝修人或者裝飾裝修企業違反《建設工程質量管理條例》的,由建設行政主管部門按照有關規定處罰。

    第四十一條 裝飾裝修企業違反國家有關安全生產規定和安全生產技術規程,不按照規定采取必要的安全防護和消防措施,擅自動用明火作業和進行焊接作業的,或者對建筑安全事故隱患不采取措施予以消除的,由建設行政主管部門責令改正,并處1千元以上1萬元以下的罰款;情節嚴重的,責令停業整頓,并處1萬元以上3萬元以下的罰款;造成重大安全事故的,降低資質等級或者吊銷資質證書。

    第四十二條 物業管理單位發現裝修人或者裝飾裝修企業有違反本辦法規定的行為不及時向有關部門報告的,由房地產行政主管部門給予警告,可處裝飾裝修管理服務協議約定的裝飾裝修管理服務費2至3倍的罰款。

    第四十三條 有關部門的工作人員接到物業管理單位對裝修人或者裝飾裝修企業違法行為的報告后,未及時處理,玩忽職守的,依法給予行政處分。

    第八章 附則

    第四十四條 工程投資額在30萬元以下或者建筑面積在300平方米以下,可以不申請辦理施工許可證的非住宅裝飾裝修活動參照本辦法執行。

    第四十五條 住宅竣工驗收合格前的裝飾裝修工程管理,按照《建設工程質量管理條例》執行。

    第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府建設行政主管部門可以依據本辦法,制定實施細則。

    第四十七條 本辦法由國務院建設行政主管部門負責解釋。

    第四十八條 本辦法自2002年5月1日起施行。

  • 中華人民共和國物權法

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    第一編 總  則

    第一章 基本原則

    第一條 為了維護國家基本經濟制度,維護社會主義市場經濟秩序,明確物的歸屬,發揮物的效用,保護權利人的物權,根據憲法,制定本法。

    第二條 因物的歸屬和利用而產生的民事關系,適用本法。

    本法所稱物,包括不動產和動產。法律規定權利作為物權客體的,依照其規定。

    本法所稱物權,是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利,包括所有權、用益物權和擔保物權。

    第三條 國家在社會主義初級階段,堅持公有制為主體、多種所有制經濟共同發展的基本經濟制度。

    國家鞏固和發展公有制經濟,鼓勵、支持和引導非公有制經濟的發展。

    國家實行社會主義市場經濟,保障一切市場主體的平等法律地位和發展權利。

    第四條 國家、集體、私人的物權和其他權利人的物權受法律保護,任何單位和個人不得侵犯。

    第五條 物權的種類和內容,由法律規定。

    第六條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,應當依照法律規定登記。動產物權的設立和轉讓,應當依照法律規定交付。

    第七條 物權的取得和行使,應當遵守法律,尊重社會公德,不得損害公共利益和他人合法權益。

    第八條 其他相關法律對物權另有特別規定的,依照其規定。

    第二章 物權的設立、變更、轉讓和消滅

    第一節 不動產登記

    第九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,經依法登記,發生效力;未經登記,不發生效力,但法律另有規定的除外。

    依法屬于國家所有的自然資源,所有權可以不登記。

    第十條 不動產登記,由不動產所在地的登記機構辦理。

    國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法,由法律、行政法規規定。

    第十一條 當事人申請登記,應當根據不同登記事項提供權屬證明和不動產界址、面積等必要材料。

    第十二條 登記機構應當履行下列職責:

    (一)查驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料;

    (二)就有關登記事項詢問申請人;

    (三)如實、及時登記有關事項;

    (四)法律、行政法規規定的其他職責。

    申請登記的不動產的有關情況需要進一步證明的,登記機構可以要求申請人補充材料,必要時可以實地查看。

    第十三條 登記機構不得有下列行為:

    (一)要求對不動產進行評估;

    (二)以年檢等名義進行重復登記;

    (三)超出登記職責范圍的其他行為。

    第十四條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。

    第十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同,除法律另有規定或者合同另有約定外,自合同成立時生效;未辦理物權登記的,不影響合同效力。

    第十六條 不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。不動產登記簿由登記機構管理。

    第十七條 不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項,應當與不動產登記簿一致;記載不一致的,除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外,以不動產登記簿為準。

    第十八條 權利人、利害關系人可以申請查詢、復制登記資料,登記機構應當提供。

    第十九條 權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的,可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的,登記機構應當予以更正。

    不動產登記簿記載的權利人不同意更正的,利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的,申請人在異議登記之日起十五日內不起訴,異議登記失效。異議登記不當,造成權利人損害的,權利人可以向申請人請求損害賠償。

    第二十條 當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議,為保障將來實現物權,按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后,未經預告登記的權利人同意,處分該不動產的,不發生物權效力。

    預告登記后,債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的,預告登記失效。

    第二十一條 當事人提供虛假材料申請登記,給他人造成損害的,應當承擔賠償責任。

    因登記錯誤,給他人造成損害的,登記機構應當承擔賠償責任。登記機構賠償后,可以向造成登記錯誤的人追償。

    第二十二條 不動產登記費按件收取,不得按照不動產的面積、體積或者價款的比例收取。具體收費標準由國務院有關部門會同價格主管部門規定。

    第二節 動產交付

    第二十三條 動產物權的設立和轉讓,自交付時發生效力,但法律另有規定的除外。

    第二十四條 船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅,未經登記,不得對抗善意第三人。

    第二十五條 動產物權設立和轉讓前,權利人已經依法占有該動產的,物權自法律行為生效時發生效力。

    第二十六條 動產物權設立和轉讓前,第三人依法占有該動產的,負有交付義務的人可以通過轉讓請求第三人返還原物的權利代替交付。

    第二十七條 動產物權轉讓時,雙方又約定由出讓人繼續占有該動產的,物權自該約定生效時發生效力。

    第三節 其他規定

    第二十八條 因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等,導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的,自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。

    第二十九條 因繼承或者受遺贈取得物權的,自繼承或者受遺贈開始時發生效力。

    第三十條 因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的,自事實行為成就時發生效力。

    第三十一條 依照本法第二十八條至第三十條規定享有不動產物權的,處分該物權時,依照法律規定需要辦理登記的,未經登記,不發生物權效力。

    第三章 物權的保護

    第三十二條 物權受到侵害的,權利人可以通過和解、調解、仲裁、訴訟等途徑解決。

    第三十三條 因物權的歸屬、內容發生爭議的,利害關系人可以請求確認權利。

    第三十四條 無權占有不動產或者動產的,權利人可以請求返還原物。

    第三十五條 妨害物權或者可能妨害物權的,權利人可以請求排除妨害或者消除危險。

    第三十六條 造成不動產或者動產毀損的,權利人可以請求修理、重作、更換或者恢復原狀。

    第三十七條 侵害物權,造成權利人損害的,權利人可以請求損害賠償,也可以請求承擔其他民事責任。

    第三十八條 本章規定的物權保護方式,可以單獨適用,也可以根據權利被侵害的情形合并適用。

    侵害物權,除承擔民事責任外,違反行政管理規定的,依法承擔行政責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。

    第二編 所有權

    第四章 一般規定

    第三十九條 所有權人對自己的不動產或者動產,依法享有占有、使用、收益和處分的權利。

    第四十條 所有權人有權在自己的不動產或者動產上設立用益物權和擔保物權。用益物權人、擔保物權人行使權利,不得損害所有權人的權益。

    第四十一條 法律規定專屬于國家所有的不動產和動產,任何單位和個人不能取得所有權。

    第四十二條 為了公共利益的需要,依照法律規定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產。

    征收集體所有的土地,應當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用,安排被征地農民的社會保障費用,保障被征地農民的生活,維護被征地農民的合法權益。

    征收單位、個人的房屋及其他不動產,應當依法給予拆遷補償,維護被征收人的合法權益;征收個人住宅的,還應當保障被征收人的居住條件。

    任何單位和個人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費等費用。

    第四十三條 國家對耕地實行特殊保護,嚴格限制農用地轉為建設用地,控制建設用地總量。不得違反法律規定的權限和程序征收集體所有的土地。

    第四十四條 因搶險、救災等緊急需要,依照法律規定的權限和程序可以征用單位、個人的不動產或者動產。被征用的不動產或者動產使用后,應當返還被征用人。單位、個人的不動產或者動產被征用或者征用后毀損、滅失的,應當給予補償。

    第五章 國家所有權和集體所有權、私人所有權

    第四十五條 法律規定屬于國家所有的財產,屬于國家所有即全民所有。

    國有財產由國務院代表國家行使所有權;法律另有規定的,依照其規定。

    第四十六條 礦藏、水流、海域屬于國家所有。

    第四十七條 城市的土地,屬于國家所有。法律規定屬于國家所有的農村和城市郊區的土地,屬于國家所有。

    第四十八條 森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等自然資源,屬于國家所有,但法律規定屬于集體所有的除外。

    第四十九條 法律規定屬于國家所有的野生動植物資源,屬于國家所有。

    第五十條 無線電頻譜資源屬于國家所有。

    第五十一條 法律規定屬于國家所有的文物,屬于國家所有。

    第五十二條 國防資產屬于國家所有。

    鐵路、公路、電力設施、電信設施和油氣管道等基礎設施,依照法律規定為國家所有的,屬于國家所有。

    第五十三條 國家機關對其直接支配的不動產和動產,享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定處分的權利。

    第五十四條 國家舉辦的事業單位對其直接支配的不動產和動產,享有占有、使用以及依照法律和國務院的有關規定收益、處分的權利。

    第五十五條 國家出資的企業,由國務院、地方人民政府依照法律、行政法規規定分別代表國家履行出資人職責,享有出資人權益。

    第五十六條 國家所有的財產受法律保護,禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、截留、破壞。

    第五十七條 履行國有財產管理、監督職責的機構及其工作人員,應當依法加強對國有財產的管理、監督,促進國有財產保值增值,防止國有財產損失;濫用職權,玩忽職守,造成國有財產損失的,應當依法承擔法律責任。

    違反國有財產管理規定,在企業改制、合并分立、關聯交易等過程中,低價轉讓、合謀私分、擅自擔保或者以其他方式造成國有財產損失的,應當依法承擔法律責任。

    第五十八條 集體所有的不動產和動產包括:

    (一)法律規定屬于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂;

    (二)集體所有的建筑物、生產設施、農田水利設施;

    (三)集體所有的教育、科學、文化、衛生、體育等設施;

    (四)集體所有的其他不動產和動產。

    第五十九條 農民集體所有的不動產和動產,屬于本集體成員集體所有。

    下列事項應當依照法定程序經本集體成員決定:

    (一)土地承包方案以及將土地發包給本集體以外的單位或者個人承包;

    (二)個別土地承包經營權人之間承包地的調整;

    (三)土地補償費等費用的使用、分配辦法;

    (四)集體出資的企業的所有權變動等事項;

    (五)法律規定的其他事項。

    第六十條 對于集體所有的土地和森林、山嶺、草原、荒地、灘涂等,依照下列規定行使所有權:

    (一)屬于村農民集體所有的,由村集體經濟組織或者村民委員會代表集體行使所有權;

    (二)分別屬于村內兩個以上農民集體所有的,由村內各該集體經濟組織或者村民小組代表集體行使所有權;

    (三)屬于鄉鎮農民集體所有的,由鄉鎮集體經濟組織代表集體行使所有權。

    第六十一條 城鎮集體所有的不動產和動產,依照法律、行政法規的規定由本集體享有占有、使用、收益和處分的權利。

    第六十二條 集體經濟組織或者村民委員會、村民小組應當依照法律、行政法規以及章程、村規民約向本集體成員公布集體財產的狀況。

    第六十三條 集體所有的財產受法律保護,禁止任何單位和個人侵占、哄搶、私分、破壞。

    集體經濟組織、村民委員會或者其負責人作出的決定侵害集體成員合法權益的,受侵害的集體成員可以請求人民法院予以撤銷。

    第六十四條 私人對其合法的收入、房屋、生活用品、生產工具、原材料等不動產和動產享有所有權。

    第六十五條 私人合法的儲蓄、投資及其收益受法律保護。

    國家依照法律規定保護私人的繼承權及其他合法權益。

    第六十六條 私人的合法財產受法律保護,禁止任何單位和個人侵占、哄搶、破壞。

    第六十七條 國家、集體和私人依法可以出資設立有限責任公司、股份有限公司或者其他企業。國家、集體和私人所有的不動產或者動產,投到企業的,由出資人按照約定或者出資比例享有資產收益、重大決策以及選擇經營管理者等權利并履行義務。

    第六十八條 企業法人對其不動產和動產依照法律、行政法規以及章程享有占有、使用、收益和處分的權利。

    企業法人以外的法人,對其不動產和動產的權利,適用有關法律、行政法規以及章程的規定。

    第六十九條 社會團體依法所有的不動產和動產,受法律保護。

    第六章 業主的建筑物區分所有權

    第七十條 業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

    第七十一條 業主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全,不得損害其他業主的合法權益。

    第七十二條 業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。

    業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房,其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。

    第七十三條 建筑區劃內的道路,屬于業主共有,但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地,屬于業主共有,但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房,屬于業主共有。

    第七十四條 建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

    建筑區劃內,規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬,由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

    占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位,屬于業主共有。

    第七十五條 業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。

    地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助。

    第七十六條 下列事項由業主共同決定:

    (一)制定和修改業主大會議事規則;

    (二)制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規約;

    (三)選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

    (四)選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人;

    (五)籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金;

    (六)改建、重建建筑物及其附屬設施;

    (七)有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

    決定前款第五項和第六項規定的事項,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

    第七十七條 業主不得違反法律、法規以及管理規約,將住宅改變為經營性用房。業主將住宅改變為經營性用房的,除遵守法律、法規以及管理規約外,應當經有利害關系的業主同意。

    第七十八條 業主大會或者業主委員會的決定,對業主具有約束力。

    業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的,受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

    第七十九條 建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。

    第八十條 建筑物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分占建筑物總面積的比例確定。

    第八十一條 業主可以自行管理建筑物及其附屬設施,也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。

    對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人,業主有權依法更換。

    第八十二條 物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督。

    第八十三條 業主應當遵守法律、法規以及管理規約。

    業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

    第七章 相鄰關系

    第八十四條 不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則,正確處理相鄰關系。

    第八十五條 法律、法規對處理相鄰關系有規定的,依照其規定;法律、法規沒有規定的,可以按照當地習慣。

    第八十六條 不動產權利人應當為相鄰權利人用水、排水提供必要的便利。

    對自然流水的利用,應當在不動產的相鄰權利人之間合理分配。對自然流水的排放,應當尊重自然流向。

    第八十七條 不動產權利人對相鄰權利人因通行等必須利用其土地的,應當提供必要的便利。

    第八十八條 不動產權利人因建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線等必須利用相鄰土地、建筑物的,該土地、建筑物的權利人應當提供必要的便利。

    第八十九條 建造建筑物,不得違反國家有關工程建設標準,妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照。

    第九十條 不動產權利人不得違反國家規定棄置固體廢物,排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質。

    第九十一條 不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等,不得危及相鄰不動產的安全。

    第九十二條 不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的,應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害;造成損害的,應當給予賠償。

    第八章 共  有

    第九十三條 不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。

    第九十四條 按份共有人對共有的不動產或者動產按照其份額享有所有權。

    第九十五條 共同共有人對共有的不動產或者動產共同享有所有權。

    第九十六條 共有人按照約定管理共有的不動產或者動產;沒有約定或者約定不明確的,各共有人都有管理的權利和義務。

    第九十七條 處分共有的不動產或者動產以及對共有的不動產或者動產作重大修繕的,應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意,但共有人之間另有約定的除外。

    第九十八條 對共有物的管理費用以及其他負擔,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按份共有人按照其份額負擔,共同共有人共同負擔。

    第九十九條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產,以維持共有關系的,應當按照約定,但共有人有重大理由需要分割的,可以請求分割;沒有約定或者約定不明確的,按份共有人可以隨時請求分割,共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割對其他共有人造成損害的,應當給予賠償。

    第一百條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議,共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的,應當對實物予以分割;難以分割或者因分割會減損價值的,應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。

    共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的,其他共有人應當分擔損失。

    第一百零一條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。

    第一百零二條 因共有的不動產或者動產產生的債權債務,在對外關系上,共有人享有連帶債權、承擔連帶債務,但法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債權債務關系的除外;在共有人內部關系上,除共有人另有約定外,按份共有人按照份額享有債權、承擔債務,共同共有人共同享有債權、承擔債務。償還債務超過自己應當承擔份額的按份共有人,有權向其他共有人追償。

    第一百零三條 共有人對共有的不動產或者動產沒有約定為按份共有或者共同共有,或者約定不明確的,除共有人具有家庭關系等外,視為按份共有。

    第一百零四條 按份共有人對共有的不動產或者動產享有的份額,沒有約定或者約定不明確的,按照出資額確定;不能確定出資額的,視為等額享有。

    第一百零五條 兩個以上單位、個人共同享有用益物權、擔保物權的,參照本章規定。

    第九章 所有權取得的特別規定

    第一百零六條 無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的,所有權人有權追回;除法律另有規定外,符合下列情形的,受讓人取得該不動產或者動產的所有權:

    (一)受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的;

    (二)以合理的價格轉讓;

    (三)轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記,不需要登記的已經交付給受讓人。

    受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的,原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。

    當事人善意取得其他物權的,參照前兩款規定。

    第一百零七條 所有權人或者其他權利人有權追回遺失物。該遺失物通過轉讓被他人占有的,權利人有權向無處分權人請求損害賠償,或者自知道或者應當知道受讓人之日起二年內向受讓人請求返還原物,但受讓人通過拍賣或者向具有經營資格的經營者購得該遺失物的,權利人請求返還原物時應當支付受讓人所付的費用。權利人向受讓人支付所付費用后,有權向無處分權人追償。

    第一百零八條 善意受讓人取得動產后,該動產上的原有權利消滅,但善意受讓人在受讓時知道或者應當知道該權利的除外。

    第一百零九條 拾得遺失物,應當返還權利人。拾得人應當及時通知權利人領取,或者送交公安等有關部門。

    第一百一十條 有關部門收到遺失物,知道權利人的,應當及時通知其領取;不知道的,應當及時發布招領公告。

    第一百一十一條 拾得人在遺失物送交有關部門前,有關部門在遺失物被領取前,應當妥善保管遺失物。因故意或者重大過失致使遺失物毀損、滅失的,應當承擔民事責任。

    第一百一十二條 權利人領取遺失物時,應當向拾得人或者有關部門支付保管遺失物等支出的必要費用。

    權利人懸賞尋找遺失物的,領取遺失物時應當按照承諾履行義務。

    拾得人侵占遺失物的,無權請求保管遺失物等支出的費用,也無權請求權利人按照承諾履行義務。

    第一百一十三條 遺失物自發布招領公告之日起六個月內無人認領的,歸國家所有。

    第一百一十四條 拾得漂流物、發現埋藏物或者隱藏物的,參照拾得遺失物的有關規定。文物保護法等法律另有規定的,依照其規定。

    第一百一十五條 主物轉讓的,從物隨主物轉讓,但當事人另有約定的除外。

    第一百一十六條 天然孳息,由所有權人取得;既有所有權人又有用益物權人的,由用益物權人取得。當事人另有約定的,按照約定。

    法定孳息,當事人有約定的,按照約定取得;沒有約定或者約定不明確的,按照交易習慣取得。

    第三編 用益物權

    第十章 一般規定

    第一百一十七條 用益物權人對他人所有的不動產或者動產,依法享有占有、使用和收益的權利。

    第一百一十八條 國家所有或者國家所有由集體使用以及法律規定屬于集體所有的自然資源,單位、個人依法可以占有、使用和收益。

    第一百一十九條 國家實行自然資源有償使用制度,但法律另有規定的除外。

    第一百二十條 用益物權人行使權利,應當遵守法律有關保護和合理開發利用資源的規定。所有權人不得干涉用益物權人行使權利。

    第一百二十一條 因不動產或者動產被征收、征用致使用益物權消滅或者影響用益物權行使的,用益物權人有權依照本法第四十二條、第四十四條的規定獲得相應補償。

    第一百二十二條 依法取得的海域使用權受法律保護。

    第一百二十三條 依法取得的探礦權、采礦權、取水權和使用水域、灘涂從事養殖、捕撈的權利受法律保護。

    第十一章 土地承包經營權

    第一百二十四條 農村集體經濟組織實行家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。

    農民集體所有和國家所有由農民集體使用的耕地、林地、草地以及其他用于農業的土地,依法實行土地承包經營制度。

    第一百二十五條 土地承包經營權人依法對其承包經營的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的權利,有權從事種植業、林業、畜牧業等農業生產。

    第一百二十六條 耕地的承包期為三十年。草地的承包期為三十年至五十年。林地的承包期為三十年至七十年;特殊林木的林地承包期,經國務院林業行政主管部門批準可以延長。

    前款規定的承包期屆滿,由土地承包經營權人按照國家有關規定繼續承包。

    第一百二十七條 土地承包經營權自土地承包經營權合同生效時設立。

    縣級以上地方人民政府應當向土地承包經營權人發放土地承包經營權證、林權證、草原使用權證,并登記造冊,確認土地承包經營權。

    第一百二十八條 土地承包經營權人依照農村土地承包法的規定,有權將土地承包經營權采取轉包、互換、轉讓等方式流轉。流轉的期限不得超過承包期的剩余期限。未經依法批準,不得將承包地用于非農建設。

    第一百二十九條 土地承包經營權人將土地承包經營權互換、轉讓,當事人要求登記的,應當向縣級以上地方人民政府申請土地承包經營權變更登記;未經登記,不得對抗善意第三人。

    第一百三十條 承包期內發包人不得調整承包地。

    因自然災害嚴重毀損承包地等特殊情形,需要適當調整承包的耕地和草地的,應當依照農村土地承包法等法律規定辦理。

    第一百三十一條 承包期內發包人不得收回承包地。農村土地承包法等法律另有規定的,依照其規定。

    第一百三十二條 承包地被征收的,土地承包經營權人有權依照本法第四十二條第二款的規定獲得相應補償。

    第一百三十三條 通過招標、拍賣、公開協商等方式承包荒地等農村土地,依照農村土地承包法等法律和國務院的有關規定,其土地承包經營權可以轉讓、入股、抵押或者以其他方式流轉。

    第一百三十四條 國家所有的農用地實行承包經營的,參照本法的有關規定。

    第十二章 建設用地使用權

    第一百三十五條 建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利,有權利用該土地建造建筑物、構筑物及其附屬設施。

    第一百三十六條 建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權,不得損害已設立的用益物權。

    第一百三十七條 設立建設用地使用權,可以采取出讓或者劃撥等方式。

    工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的,應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

    嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的,應當遵守法律、行政法規關于土地用途的規定。

    第一百三十八條 采取招標、拍賣、協議等出讓方式設立建設用地使用權的,當事人應當采取書面形式訂立建設用地使用權出讓合同。

    建設用地使用權出讓合同一般包括下列條款:

    (一)當事人的名稱和住所;

    (二)土地界址、面積等;

    (三)建筑物、構筑物及其附屬設施占用的空間;

    (四)土地用途;

    (五)使用期限;

    (六)出讓金等費用及其支付方式;

    (七)解決爭議的方法。

    第一百三十九條 設立建設用地使用權的,應當向登記機構申請建設用地使用權登記。建設用地使用權自登記時設立。登記機構應當向建設用地使用權人發放建設用地使用權證書。

    第一百四十條 建設用地使用權人應當合理利用土地,不得改變土地用途;需要改變土地用途的,應當依法經有關行政主管部門批準。

    第一百四十一條 建設用地使用權人應當依照法律規定以及合同約定支付出讓金等費用。

    第一百四十二條 建設用地使用權人建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權屬于建設用地使用權人,但有相反證據證明的除外。

    第一百四十三條 建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,但法律另有規定的除外。

    第一百四十四條 建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的,當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定,但不得超過建設用地使用權的剩余期限。

    第一百四十五條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,應當向登記機構申請變更登記。

    第一百四十六條 建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的,附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

    第一百四十七條 建筑物、構筑物及其附屬設施轉讓、互換、出資或者贈與的,該建筑物、構筑物及其附屬設施占用范圍內的建設用地使用權一并處分。

    第一百四十八條 建設用地使用權期間屆滿前,因公共利益需要提前收回該土地的,應當依照本法第四十二條的規定對該土地上的房屋及其他不動產給予補償,并退還相應的出讓金。

    第一百四十九條 住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期。

    非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

    第一百五十條 建設用地使用權消滅的,出讓人應當及時辦理注銷登記。登記機構應當收回建設用地使用權證書。

    第一百五十一條 集體所有的土地作為建設用地的,應當依照土地管理法等法律規定辦理。

    第十三章 宅基地使用權

    第一百五十二條 宅基地使用權人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權利,有權依法利用該土地建造住宅及其附屬設施。

    第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓,適用土地管理法等法律和國家有關規定。

    第一百五十四條 宅基地因自然災害等原因滅失的,宅基地使用權消滅。對失去宅基地的村民,應當重新分配宅基地。

    第一百五十五條 已經登記的宅基地使用權轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

    第十四章 地役權

    第一百五十六條 地役權人有權按照合同約定,利用他人的不動產,以提高自己的不動產的效益。

    前款所稱他人的不動產為供役地,自己的不動產為需役地。

    第一百五十七條 設立地役權,當事人應當采取書面形式訂立地役權合同。

    地役權合同一般包括下列條款:

    (一)當事人的姓名或者名稱和住所;

    (二)供役地和需役地的位置;

    (三)利用目的和方法;

    (四)利用期限;

    (五)費用及其支付方式;

    (六)解決爭議的方法。

    第一百五十八條 地役權自地役權合同生效時設立。當事人要求登記的,可以向登記機構申請地役權登記;未經登記,不得對抗善意第三人。

    第一百五十九條 供役地權利人應當按照合同約定,允許地役權人利用其土地,不得妨害地役權人行使權利。

    第一百六十條 地役權人應當按照合同約定的利用目的和方法利用供役地,盡量減少對供役地權利人物權的限制。

    第一百六十一條 地役權的期限由當事人約定,但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。

    第一百六十二條 土地所有權人享有地役權或者負擔地役權的,設立土地承包經營權、宅基地使用權時,該土地承包經營權人、宅基地使用權人繼續享有或者負擔已設立的地役權。

    第一百六十三條 土地上已設立土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權等權利的,未經用益物權人同意,土地所有權人不得設立地役權。

    第一百六十四條 地役權不得單獨轉讓。土地承包經營權、建設用地使用權等轉讓的,地役權一并轉讓,但合同另有約定的除外。

    第一百六十五條 地役權不得單獨抵押。土地承包經營權、建設用地使用權等抵押的,在實現抵押權時,地役權一并轉讓。

    第一百六十六條 需役地以及需役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時,轉讓部分涉及地役權的,受讓人同時享有地役權。

    第一百六十七條 供役地以及供役地上的土地承包經營權、建設用地使用權部分轉讓時,轉讓部分涉及地役權的,地役權對受讓人具有約束力。

    第一百六十八條 地役權人有下列情形之一的,供役地權利人有權解除地役權合同,地役權消滅:

    (一)違反法律規定或者合同約定,濫用地役權;

    (二)有償利用供役地,約定的付款期間屆滿后在合理期限內經兩次催告未支付費用。

    第一百六十九條 已經登記的地役權變更、轉讓或者消滅的,應當及時辦理變更登記或者注銷登記。

    第四編 擔保物權

    第十五章 一般規定

    第一百七十條 擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形,依法享有就擔保財產優先受償的權利,但法律另有規定的除外。

    第一百七十一條 債權人在借貸、買賣等民事活動中,為保障實現其債權,需要擔保的,可以依照本法和其他法律的規定設立擔保物權。

    第三人為債務人向債權人提供擔保的,可以要求債務人提供反擔保。反擔保適用本法和其他法律的規定。

    第一百七十二條 設立擔保物權,應當依照本法和其他法律的規定訂立擔保合同。擔保合同是主債權債務合同的從合同。主債權債務合同無效,擔保合同無效,但法律另有規定的除外。

    擔保合同被確認無效后,債務人、擔保人、債權人有過錯的,應當根據其過錯各自承擔相應的民事責任。

    第一百七十三條 擔保物權的擔保范圍包括主債權及其利息、違約金、損害賠償金、保管擔保財產和實現擔保物權的費用。當事人另有約定的,按照約定。

    第一百七十四條 擔保期間,擔保財產毀損、滅失或者被征收等,擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的,也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等。

    第一百七十五條 第三人提供擔保,未經其書面同意,債權人允許債務人轉移全部或者部分債務的,擔保人不再承擔相應的擔保責任。

    第一百七十六條 被擔保的債權既有物的擔保又有人的擔保的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形,債權人應當按照約定實現債權;沒有約定或者約定不明確,債務人自己提供物的擔保的,債權人應當先就該物的擔保實現債權;第三人提供物的擔保的,債權人可以就物的擔保實現債權,也可以要求保證人承擔保證責任。提供擔保的第三人承擔擔保責任后,有權向債務人追償。

    第一百七十七條 有下列情形之一的,擔保物權消滅:

    (一)主債權消滅;

    (二)擔保物權實現;

    (三)債權人放棄擔保物權;

    (四)法律規定擔保物權消滅的其他情形。

    第一百七十八條 擔保法與本法的規定不一致的,適用本法。

    第十六章 抵押權

    第一節 一般抵押權

    第一百七十九條 為擔保債務的履行,債務人或者第三人不轉移財產的占有,將該財產抵押給債權人的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,債權人有權就該財產優先受償。

    前款規定的債務人或者第三人為抵押人,債權人為抵押權人,提供擔保的財產為抵押財產。

    第一百八十條 債務人或者第三人有權處分的下列財產可以抵押:

    (一)建筑物和其他土地附著物;

    (二)建設用地使用權;

    (三)以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;

    (四)生產設備、原材料、半成品、產品;

    (五)正在建造的建筑物、船舶、航空器;

    (六)交通運輸工具;

    (七)法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。

    抵押人可以將前款所列財產一并抵押。

    第一百八十一條 經當事人書面協議,企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,債權人有權就實現抵押權時的動產優先受償。

    第一百八十二條 以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。

    抵押人未依照前款規定一并抵押的,未抵押的財產視為一并抵押。

    第一百八十三條 鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物抵押的,其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。

    第一百八十四條 下列財產不得抵押:

    (一)土地所有權;

    (二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律規定可以抵押的除外;

    (三)學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;

    (四)所有權、使用權不明或者有爭議的財產;

    (五)依法被查封、扣押、監管的財產;

    (六)法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

    第一百八十五條 設立抵押權,當事人應當采取書面形式訂立抵押合同。

    抵押合同一般包括下列條款:

    (一)被擔保債權的種類和數額;

    (二)債務人履行債務的期限;

    (三)抵押財產的名稱、數量、質量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬;

    (四)擔保的范圍。

    第一百八十六條 抵押權人在債務履行期屆滿前,不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。

    第一百八十七條 以本法第一百八十條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的,應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

    第一百八十八條 以本法第一百八十條第一款第四項、第六項規定的財產或者第五項規定的正在建造的船舶、航空器抵押的,抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記,不得對抗善意第三人。

    第一百八十九條 企業、個體工商戶、農業生產經營者以本法第一百八十一條規定的動產抵押的,應當向抵押人住所地的工商行政管理部門辦理登記。抵押權自抵押合同生效時設立;未經登記,不得對抗善意第三人。

    依照本法第一百八十一條規定抵押的,不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人。

    第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的,原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的,該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

    第一百九十一條 抵押期間,抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的,應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。

    抵押期間,抵押人未經抵押權人同意,不得轉讓抵押財產,但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

    第一百九十二條 抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的,擔保該債權的抵押權一并轉讓,但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

    第一百九十三條 抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的,抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的,抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值,或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的,抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

    第一百九十四條 抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容,但抵押權的變更,未經其他抵押權人書面同意,不得對其他抵押權人產生不利影響。

    債務人以自己的財產設定抵押,抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的,其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任,但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

    第一百九十五條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的,其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。

    抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的,抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。

    抵押財產折價或者變賣的,應當參照市場價格。

    第一百九十六條 依照本法第一百八十一條規定設定抵押的,抵押財產自下列情形之一發生時確定:

    (一)債務履行期屆滿,債權未實現;

    (二)抵押人被宣告破產或者被撤銷;

    (三)當事人約定的實現抵押權的情形;

    (四)嚴重影響債權實現的其他情形。

    第一百九十七條 債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,致使抵押財產被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押財產的天然孳息或者法定孳息,但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

    前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

    第一百九十八條 抵押財產折價或者拍賣、變賣后,其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有,不足部分由債務人清償。

    第一百九十九條 同一財產向兩個以上債權人抵押的,拍賣、變賣抵押財產所得的價款依照下列規定清償:

    (一)抵押權已登記的,按照登記的先后順序清償;順序相同的,按照債權比例清償;

    (二)抵押權已登記的先于未登記的受償;

    (三)抵押權未登記的,按照債權比例清償。

    第二百條 建設用地使用權抵押后,該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時,應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分,但新增建筑物所得的價款,抵押權人無權優先受償。

    第二百零一條 依照本法第一百八十條第一款第三項規定的土地承包經營權抵押的,或者依照本法第一百八十三條規定以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的,實現抵押權后,未經法定程序,不得改變土地所有權的性質和土地用途。

    第二百零二條 抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權;未行使的,人民法院不予保護。

    第二節 最高額抵押權

    第二百零三條 為擔保債務的履行,債務人或者第三人對一定期間內將要連續發生的債權提供擔保財產的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形,抵押權人有權在最高債權額限度內就該擔保財產優先受償。

    最高額抵押權設立前已經存在的債權,經當事人同意,可以轉入最高額抵押擔保的債權范圍。

    第二百零四條 最高額抵押擔保的債權確定前,部分債權轉讓的,最高額抵押權不得轉讓,但當事人另有約定的除外。

    第二百零五條 最高額抵押擔保的債權確定前,抵押權人與抵押人可以通過協議變更債權確定的期間、債權范圍以及最高債權額,但變更的內容不得對其他抵押權人產生不利影響。

    第二百零六條 有下列情形之一的,抵押權人的債權確定:

    (一)約定的債權確定期間屆滿;

    (二)沒有約定債權確定期間或者約定不明確,抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權;

    (三)新的債權不可能發生;

    (四)抵押財產被查封、扣押;

    (五)債務人、抵押人被宣告破產或者被撤銷;

    (六)法律規定債權確定的其他情形。

    第二百零七條 最高額抵押權除適用本節規定外,適用本章第一節一般抵押權的規定。

    第十七章 質  權

    第一節 動產質權

    第二百零八條 為擔保債務的履行,債務人或者第三人將其動產出質給債權人占有的,債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形,債權人有權就該動產優先受償。

    前款規定的債務人或者第三人為出質人,債權人為質權人,交付的動產為質押財產。

    第二百零九條 法律、行政法規禁止轉讓的動產不得出質。

    第二百一十條 設立質權,當事人應當采取書面形式訂立質權合同。

    質權合同一般包括下列條款:

    (一)被擔保債權的種類和數額;

    (二)債務人履行債務的期限;

    (三)質押財產的名稱、數量、質量、狀況;

    (四)擔保的范圍;

    (五)質押財產交付的時間。

    第二百一十一條 質權人在債務履行期屆滿前,不得與出質人約定債務人不履行到期債務時質押財產歸債權人所有。

    第二百一十二條 質權自出質人交付質押財產時設立。

    第二百一十三條 質權人有權收取質押財產的孳息,但合同另有約定的除外。

    前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

    第二百一十四條 質權人在質權存續期間,未經出質人同意,擅自使用、處分質押財產,給出質人造成損害的,應當承擔賠償責任。

    第二百一十五條 質權人負有妥善保管質押財產的義務;因保管不善致使質押財產毀損、滅失的,應當承擔賠償責任。

    質權人的行為可能使質押財產毀損、滅失的,出質人可以要求質權人將質押財產提存,或者要求提前清償債務并返還質押財產。

    第二百一十六條 因不能歸責于質權人的事由可能使質押財產毀損或者價值明顯減少,足以危害質權人權利的,質權人有權要求出質人提供相應的擔保;出質人不提供的,質權人可以拍賣、變賣質押財產,并與出質人通過協議將拍賣、變賣所得的價款提前清償債務或者提存。

    第二百一十七條 質權人在質權存續期間,未經出質人同意轉質,造成質押財產毀損、滅失的,應當向出質人承擔賠償責任。

    第二百一十八條 質權人可以放棄質權。債務人以自己的財產出質,質權人放棄該質權的,其他擔保人在質權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任,但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

    第二百一十九條 債務人履行債務或者出質人提前清償所擔保的債權的,質權人應當返還質押財產。

    債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現質權的情形,質權人可以與出質人協議以質押財產折價,也可以就拍賣、變賣質押財產所得的價款優先受償。

    質押財產折價或者變賣的,應當參照市場價格。

    第二百二十條 出質人可以請求質權人在債務履行期屆滿后及時行使質權;質權人不行使的,出質人可以請求人民法院拍賣、變賣質押財產。

    出質人請求質權人及時行使質權,因質權人怠于行使權利造成損害的,由質權人承擔賠償責任。

    第二百二十一條 質押財產折價或者拍賣、變賣后,其價款超過債權數額的部分歸出質人所有,不足部分由債務人清償。

    第二百二十二條 出質人與質權人可以協議設立最高額質權。

    最高額質權除適用本節有關規定外,參照本法第十六章第二節最高額抵押權的規定。

    第二節 權利質權

    第二百二十三條 債務人或者第三人有權處分的下列權利可以出質:

    (一)匯票、支票、本票;

    (二)債券、存款單;

    (三)倉單、提單;

    (四)可以轉讓的基金份額、股權;

    (五)可以轉讓的注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權;

    (六)應收賬款;

    (七)法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利。

    第二百二十四條 以匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單出質的,當事人應當訂立書面合同。質權自權利憑證交付質權人時設立;沒有權利憑證的,質權自有關部門辦理出質登記時設立。

    第二百二十五條 匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單的兌現日期或者提貨日期先于主債權到期的,質權人可以兌現或者提貨,并與出質人協議將兌現的價款或者提取的貨物提前清償債務或者提存。

    第二百二十六條 以基金份額、股權出質的,當事人應當訂立書面合同。以基金份額、證券登記結算機構登記的股權出質的,質權自證券登記結算機構辦理出質登記時設立;以其他股權出質的,質權自工商行政管理部門辦理出質登記時設立。

    基金份額、股權出質后,不得轉讓,但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓基金份額、股權所得的價款,應當向質權人提前清償債務或者提存。

    第二百二十七條 以注冊商標專用權、專利權、著作權等知識產權中的財產權出質的,當事人應當訂立書面合同。質權自有關主管部門辦理出質登記時設立。

    知識產權中的財產權出質后,出質人不得轉讓或者許可他人使用,但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓或者許可他人使用出質的知識產權中的財產權所得的價款,應當向質權人提前清償債務或者提存。

    第二百二十八條 以應收賬款出質的,當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。

    應收賬款出質后,不得轉讓,但經出質人與質權人協商同意的除外。出質人轉讓應收賬款所得的價款,應當向質權人提前清償債務或者提存。

    第二百二十九條 權利質權除適用本節規定外,適用本章第一節動產質權的規定。

    第十八章 留置權

    第二百三十條 債務人不履行到期債務,債權人可以留置已經合法占有的債務人的動產,并有權就該動產優先受償。

    前款規定的債權人為留置權人,占有的動產為留置財產。

    第二百三十一條 債權人留置的動產,應當與債權屬于同一法律關系,但企業之間留置的除外。

    第二百三十二條 法律規定或者當事人約定不得留置的動產,不得留置。

    第二百三十三條 留置財產為可分物的,留置財產的價值應當相當于債務的金額。

    第二百三十四條 留置權人負有妥善保管留置財產的義務;因保管不善致使留置財產毀損、滅失的,應當承擔賠償責任。

    第二百三十五條 留置權人有權收取留置財產的孳息。

    前款規定的孳息應當先充抵收取孳息的費用。

    第二百三十六條 留置權人與債務人應當約定留置財產后的債務履行期間;沒有約定或者約定不明確的,留置權人應當給債務人兩個月以上履行債務的期間,但鮮活易腐等不易保管的動產除外。債務人逾期未履行的,留置權人可以與債務人協議以留置財產折價,也可以就拍賣、變賣留置財產所得的價款優先受償。

    留置財產折價或者變賣的,應當參照市場價格。

    第二百三十七條 債務人可以請求留置權人在債務履行期屆滿后行使留置權;留置權人不行使的,債務人可以請求人民法院拍賣、變賣留置財產。

    第二百三十八條 留置財產折價或者拍賣、變賣后,其價款超過債權數額的部分歸債務人所有,不足部分由債務人清償。

    第二百三十九條 同一動產上已設立抵押權或者質權,該動產又被留置的,留置權人優先受償。

    第二百四十條 留置權人對留置財產喪失占有或者留置權人接受債務人另行提供擔保的,留置權消滅。

    第五編 占  有

    第十九章 占  有

    第二百四十一條 基于合同關系等產生的占有,有關不動產或者動產的使用、收益、違約責任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關法律規定。

    第二百四十二條 占有人因使用占有的不動產或者動產,致使該不動產或者動產受到損害的,惡意占有人應當承擔賠償責任。

    第二百四十三條 不動產或者動產被占有人占有的,權利人可以請求返還原物及其孳息,但應當支付善意占有人因維護該不動產或者動產支出的必要費用。

    第二百四十四條 占有的不動產或者動產毀損、滅失,該不動產或者動產的權利人請求賠償的,占有人應當將因毀損、滅失取得的保險金、賠償金或者補償金等返還給權利人;權利人的損害未得到足夠彌補的,惡意占有人還應當賠償損失。

    第二百四十五條 占有的不動產或者動產被侵占的,占有人有權請求返還原物;對妨害占有的行為,占有人有權請求排除妨害或者消除危險;因侵占或者妨害造成損害的,占有人有權請求損害賠償。

    占有人返還原物的請求權,自侵占發生之日起一年內未行使的,該請求權消滅。

    附  則

    第二百四十六條 法律、行政法規對不動產統一登記的范圍、登記機構和登記辦法作出規定前,地方性法規可以依照本法有關規定作出規定。

    第二百四十七條 本法自2007年10月1日起施行。

  • 物業服務收費明碼標價規定

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    第一條 為進一步規范物業服務收費行為,提高物業服務收費透明度,維護業主和物業管理企業的合法權益,促進物業管理行業的健康發展,根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和《關于商品和服務實行明碼標價的規定》,制定本規定。

    第二條 物業管理企業向業主提供服務(包括按照物業服務合同約定提供物業服務以及根據業主委托提供物業服務合同約定以外的服務),應當按照本規定實行明碼標價,標明服務項目、收費標準等有關情況。

    第三條 物業管理企業實行明碼標價,應當遵循公開、公平和誠實信用的原則,遵守國家價格法律、法規、規章和政策。

    第四條 政府價格主管部門應當會同同級房地產主管部門對物業服務收費明碼標價進行管理。政府價格主管部門對物業管理企業執行明碼標價規定的情況實施監督檢查。

    第五條 物業管理企業實行明碼標價應當做到價目齊全,內容真實,標示醒目,字跡清晰。

    第六條 物業服務收費明碼標價的內容包括:物業管理企業名稱、收費對象、服務內容、服務標準、計費方式、計費起始時間、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。

    實行政府指導價的物業服務收費應當同時標明基準收費標準、浮動幅度,以及實際收費標準。

    第七條 物業管理企業在其服務區域內的顯著位置或收費地點,可采取公示欄、公示牌、收費表、收費清單、收費手冊、多媒體終端查詢等方式實行明碼標價。

    第八條 物業管理企業接受委托代收供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等有關費用的,也應當依照本規定第六條、第七條的有關內容和方式實行明碼標價。

    第九條 物業管理企業根據業主委托提供的物業服務合同約定以外的服務項目,其收費標準在雙方約定后應當以適當的方式向業主進行明示。

    第十條 實行明碼標價的物業服務收費的標準等發生變化時,物業管理企業應當在執行新標準前一個月,將所標示的相關內容進行調整,并應標示新標準開始實行的日期。

    第十一條 物業管理企業不得利用虛假的或者使人誤解的標價內容、標價方式進行價格欺詐。不得在標價之外,收取任何未予標明的費用。

    第十二條 對物業管理企業不按規定明碼標價或者利用標價進行價格欺詐的行為,由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為行政處罰規定》、《關于商品和服務實行明碼標價的規定》、《禁止價格欺詐行為的規定》進行處罰。

    第十三條 本規定自2004年10月1日起施行。

  • 物業承接查驗辦法

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    第一條 為了規范物業承接查驗行為,加強前期物業管理活動的指導和監督,維護業主的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國合同法》和《物業管理條例》等法律法規的規定,制定本辦法。

    第二條 本辦法所稱物業承接查驗,是指承接新建物業前,物業服務企業和建設單位按照國家有關規定和前期物業服務合同的約定,共同對物業共用部位、共用設施設備進行檢查和驗收的活動。

    第三條 物業承接查驗應當遵循誠實信用、客觀公正、權責分明以及保護業主共有財產的原則。

    第四條 鼓勵物業服務企業通過參與建設工程的設計、施工、分戶驗收和竣工驗收等活動,向建設單位提供有關物業管理的建議,為實施物業承接查驗創造有利條件。

    第五條 國務院住房和城鄉建設主管部門負責全國物業承接查驗活動的指導和監督工作。

    縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業承接查驗活動的指導和監督工作。

    第六條 建設單位與物業買受人簽訂的物業買賣合同,應當約定其所交付物業的共用部位、共用設施設備的配置和建設標準。

    第七條 建設單位制定的臨時管理規約,應當對全體業主同意授權物業服務企業代為查驗物業共用部位、共用設施設備的事項作出約定。

    第八條 建設單位與物業服務企業簽訂的前期物業服務合同,應當包含物業承接查驗的內容。

    前期物業服務合同就物業承接查驗的內容沒有約定或者約定不明確的,建設單位與物業服務企業可以協議補充。

    不能達成補充協議的,按照國家標準、行業標準履行;沒有國家標準、行業標準的,按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。

    第九條 建設單位應當按照國家有關規定和物業買賣合同的約定,移交權屬明確、資料完整、質量合格、功能完備、配套齊全的物業。

    第十條 建設單位應當在物業交付使用15日前,與選聘的物業服務企業完成物業共用部位、共用設施設備的承接查驗工作。

    第十一條 實施承接查驗的物業,應當具備以下條件:

    (一)建設工程竣工驗收合格,取得規劃、消防、環保等主管部門出具的認可或者準許使用文件,并經建設行政主管部門備案;

    (二)供水、排水、供電、供氣、供熱、通信、公共照明、有線電視等市政公用設施設備按規劃設計要求建成,供水、供電、供氣、供熱已安裝獨立計量表具;

    (三)教育、郵政、醫療衛生、文化體育、環衛、社區服務等公共服務設施已按規劃設計要求建成;

    (四)道路、綠地和物業服務用房等公共配套設施按規劃設計要求建成,并滿足使用功能要求;

    (五)電梯、二次供水、高壓供電、消防設施、壓力容器、電子監控系統等共用設施設備取得使用合格證書;

    (六)物業使用、維護和管理的相關技術資料完整齊全;

    (七)法律、法規規定的其他條件。

    第十二條 實施物業承接查驗,主要依據下列文件:

    (一)物業買賣合同;

    (二)臨時管理規約;

    (三)前期物業服務合同;

    (四)物業規劃設計方案;

    (五)建設單位移交的圖紙資料;

    (六)建設工程質量法規、政策、標準和規范。

    第十三條 物業承接查驗按照下列程序進行:

    (一)確定物業承接查驗方案;

    (二)移交有關圖紙資料;

    (三)查驗共用部位、共用設施設備;

    (四)解決查驗發現的問題;

    (五)確認現場查驗結果;

    (六)簽訂物業承接查驗協議;

    (七)辦理物業交接手續。

    第十四條 現場查驗20日前,建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

    (一)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

    (二)共用設施設備清單及其安裝、使用和維護保養等技術資料;

    (三)供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等準許使用文件;

    (四)物業質量保修文件和物業使用說明文件;

    (五)承接查驗所必需的其他資料。

    未能全部移交前款所列資料的,建設單位應當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。

    第十五條 物業服務企業應當對建設單位移交的資料進行清點和核查,重點核查共用設施設備出廠、安裝、試驗和運行的合格證明文件。

    第十六條 物業服務企業應當對下列物業共用部位、共用設施設備進行現場檢查和驗收:

    (一)共用部位:一般包括建筑物的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及外墻、門廳、樓梯間、走廊、樓道、扶手、護欄、電梯井道、架空層及設備間等;

    (二)共用設備:一般包括電梯、水泵、水箱、避雷設施、消防設備、樓道燈、電視天線、發電機、變配電設備、給排水管線、電線、供暖及空調設備等;

    (三)共用設施:一般包括道路、綠地、人造景觀、圍墻、大門、信報箱、宣傳欄、路燈、排水溝、渠、池、污水井、化糞池、垃圾容器、污水處理設施、機動車(非機動車)停車設施、休閑娛樂設施、消防設施、安防監控設施、人防設施、垃圾轉運設施以及物業服務用房等。

    第十七條 建設單位應當依法移交有關單位的供水、供電、供氣、供熱、通信和有線電視等共用設施設備,不作為物業服務企業現場檢查和驗收的內容。

    第十八條 現場查驗應當綜合運用核對、觀察、使用、檢測和試驗等方法,重點查驗物業共用部位、共用設施設備的配置標準、外觀質量和使用功能。

    第十九條 現場查驗應當形成書面記錄。查驗記錄應當包括查驗時間、項目名稱、查驗范圍、查驗方法、存在問題、修復情況以及查驗結論等內容,查驗記錄應當由建設單位和物業服務企業參加查驗的人員簽字確認。

    第二十條 現場查驗中,物業服務企業應當將物業共用部位、共用設施設備的數量和質量不符合約定或者規定的情形,書面通知建設單位,建設單位應當及時解決并組織物業服務企業復驗。

    第二十一條 建設單位應當委派專業人員參與現場查驗,與物業服務企業共同確認現場查驗的結果,簽訂物業承接查驗協議。

    第二十二條 物業承接查驗協議應當對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出明確約定。

    第二十三條 物業承接查驗協議作為前期物業服務合同的補充協議,與前期物業服務合同具有同等法律效力。

    第二十四條 建設單位應當在物業承接查驗協議簽訂后10日內辦理物業交接手續,向物業服務企業移交物業服務用房以及其他物業共用部位、共用設施設備。

    第二十五條 物業承接查驗協議生效后,當事人一方不履行協議約定的交接義務,導致前期物業服務合同無法履行的,應當承擔違約責任。

    第二十六條 交接工作應當形成書面記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、物業共用部位、共用設施設備明細、交接時間、交接方式等內容。交接記錄應當由建設單位和物業服務企業共同簽章確認。

    第二十七條 分期開發建設的物業項目,可以根據開發進度,對符合交付使用條件的物業分期承接查驗。建設單位與物業服務企業應當在承接最后一期物業時,辦理物業項目整體交接手續。

    第二十八條 物業承接查驗費用的承擔,由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定。沒有約定或者約定不明確的,由建設單位承擔。

    第二十九條 物業服務企業應當自物業交接后30日內,持下列文件向物業所在地的區、縣(市)房地產行政主管部門辦理備案手續:

    (一)前期物業服務合同;

    (二)臨時管理規約;

    (三)物業承接查驗協議;

    (四)建設單位移交資料清單;

    (五)查驗記錄;

    (六)交接記錄;

    (七)其它承接查驗有關的文件。

    第三十條 建設單位和物業服務企業應當將物業承接查驗備案情況書面告知業主。

    第三十一條 物業承接查驗可以邀請業主代表以及物業所在地房地產行政主管部門參加,可以聘請相關專業機構協助進行,物業承接查驗的過程和結果可以公證。

    第三十二條 物業交接后,建設單位未能按照物業承接查驗協議的約定,及時解決物業共用部位、共用設施設備存在的問題,導致業主人身、財產安全受到損害的,應當依法承擔相應的法律責任。

    第三十三條 物業交接后,發現隱蔽工程質量問題,影響房屋結構安全和正常使用的,建設單位應當負責修復;給業主造成經濟損失的,建設單位應當依法承擔賠償責任。

    第三十四條 自物業交接之日起,物業服務企業應當全面履行前期物業服務合同約定的、法律法規規定的以及行業規范確定的維修、養護和管理義務,承擔因管理服務不當致使物業共用部位、共用設施設備毀損或者滅失的責任。

    第三十五條 物業服務企業應當將承接查驗有關的文件、資料和記錄建立檔案并妥善保管。

    物業承接查驗檔案屬于全體業主所有。前期物業服務合同終止,業主大會選聘新的物業服務企業的,原物業服務企業應當在前期物業服務合同終止之日起10日內,向業主委員會移交物業承接查驗檔案。

    第三十六條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍,承擔物業共用部位、共用設施設備的保修責任。

    建設單位可以委托物業服務企業提供物業共用部位、共用設施設備的保修服務,服務內容和費用由雙方約定。

    第三十七條 建設單位不得憑借關聯關系濫用股東權利,在物業承接查驗中免除自身責任,加重物業服務企業的責任,損害物業買受人的權益。

    第三十八條 建設單位不得以物業交付期限屆滿為由,要求物業服務企業承接不符合交用條件或者未經查驗的物業。

    第三十九條 物業服務企業擅自承接未經查驗的物業,因物業共用部位、共用設施設備缺陷給業主造成損害的,物業服務企業應當承擔相應的賠償責任。

    第四十條 建設單位與物業服務企業惡意串通、弄虛作假,在物業承接查驗活動中共同侵害業主利益的,雙方應當共同承擔賠償責任。

    第四十一條 物業承接查驗活動,業主享有知情權和監督權。物業所在地房地產行政主管部門應當及時處理業主對建設單位和物業服務企業承接查驗行為的投訴。

    第四十二條 建設單位、物業服務企業未按本辦法履行承接查驗義務的,由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不改正的,作為不良經營行為記入企業信用檔案,并予以通報。

    第四十三條 建設單位不移交有關承接查驗資料的,由物業所在地房地產行政主管部門責令限期改正;逾期仍不移交的,對建設單位予以通報,并按照《物業管理條例》第五十九條的規定處罰。

    第四十四條 物業承接查驗中發生的爭議,可以申請物業所在地房地產行政主管部門調解,也可以委托有關行業協會調解。

    第四十五條 前期物業服務合同終止后,業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業之間的承接查驗活動,可以參照執行本辦法。

    第四十六條 省、自治區、直轄市人民政府住房和城鄉建設主管部門可以依據本辦法,制定實施細則。

    第四十七條 本辦法由國務院住房和城鄉建設主管部門負責解釋。

    第四十八條 本辦法自2011年1月1日起施行。

  • 最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋

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    為正確審理建筑物區分所有權糾紛案件,依法保護當事人的合法權益,根據《中華人民共和國物權法》等法律的規定,結合民事審判實踐,制定本解釋。

    一、依法登記取得或者根據物權法第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為物權法第六章所稱的業主。

    基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為物權法第六章所稱的業主。

    二、建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為物權法第六章所稱的專有部分:

    (一)具有構造上的獨立性,能夠明確區分;

    (二)具有利用上的獨立性,可以排他使用;

    (三)能夠登記成為特定業主所有權的客體。

    規劃上專屬于特定房屋,且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等,應當認定為物權法第六章所稱專有部分的組成部分。

    本條第一款所稱房屋,包括整棟建筑物。

    三、除法律、行政法規規定的共有部分外,建筑區劃內的以下部分,也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:

    (一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;

    (二)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

    建筑區劃內的土地,依法由業主共同享有建設用地使用權,但屬于業主專有的整棟建筑物的規劃占地或者城鎮公共道路、綠地占地除外。

    四、業主基于對住宅、經營性用房等專有部分特定使用功能的合理需要,無償利用屋頂以及與其專有部分相對應的外墻面等共有部分的,不應認定為侵權。但違反法律、法規、管理規約,損害他人合法權益的除外。

    五、 建設單位按照配置比例將車位、車庫,以出售、附贈或者出租等方式處分給業主的,應當認定其行為符合物權法第七十四條第一款有關“應當首先滿足業主的需要”的規定。

    前款所稱配置比例是指規劃確定的建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫與房屋套數的比例。

    六、建筑區劃內在規劃用于停放汽車的車位之外,占用業主共有道路或者其他場地增設的車位,應當認定為物權法第七十四條第三款所稱的車位。

    七、 改變共有部分的用途、利用共有部分從事經營性活動、處分共有部分,以及業主大會依法決定或者管理規約依法確定應由業主共同決定的事項,應當認定為物權法第七十六條第一款第(七)項規定的有關共有和共同管理權利的“其他重大事項”。

    八、 物權法第七十六條第二款和第八十條規定的專有部分面積和建筑物總面積,可以按照下列方法認定:

    (一)專有部分面積,按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算;

    (二)建筑物總面積,按照前項的統計總和計算。

    九、 物權法第七十六條第二款規定的業主人數和總人數,可以按照下列方法認定:

    (一)業主人數,按照專有部分的數量計算,一個專有部分按一人計算。但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付的部分,以及同一買受人擁有一個以上專有部分的,按一人計算;

    (二)總人數,按照前項的統計總和計算。

    十、 業主將住宅改變為經營性用房,未按照物權法第七十七條的規定經有利害關系的業主同意,有利害關系的業主請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失的,人民法院應予支持。

    將住宅改變為經營性用房的業主以多數有利害關系的業主同意其行為進行抗辯的,人民法院不予支持。

    十一、 業主將住宅改變為經營性用房,本棟建筑物內的其他業主,應當認定為物權法第七十七條所稱“有利害關系的業主”。建筑區劃內,本棟建筑物之外的業主,主張與自己有利害關系的,應證明其房屋價值、生活質量受到或者可能受到不利影響。

    十二、 業主以業主大會或者業主委員會作出的決定侵害其合法權益或者違反了法律規定的程序為由,依據物權法第七十八條第二款的規定請求人民法院撤銷該決定的,應當在知道或者應當知道業主大會或者業主委員會作出決定之日起一年內行使。

    十三、 業主請求公布、查閱下列應當向業主公開的情況和資料的,人民法院應予支持:

    (一)建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況;

    (二)管理規約、業主大會議事規則,以及業主大會或者業主委員會的決定及會議記錄;

    (三)物業服務合同、共有部分的使用和收益情況;

    (四)建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的處分情況;

    (五)其他應當向業主公開的情況和資料。

    十四、 建設單位或者其他行為人擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,權利人請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失的,人民法院應予支持。

    屬于前款所稱擅自進行經營性活動的情形,權利人請求行為人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的,人民法院應予支持。行為人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任。

    十五、 業主或者其他行為人違反法律、法規、國家相關強制性標準、管理規約,或者違反業主大會、業主委員會依法作出的決定,實施下列行為的,可以認定為物權法第八十三條第二款所稱的其他“損害他人合法權益的行為”:

    (一)損害房屋承重結構,損害或者違章使用電力、燃氣、消防設施,在建筑物內放置危險、放射性物品等危及建筑物安全或者妨礙建筑物正常使用;

    (二)違反規定破壞、改變建筑物外墻面的形狀、顏色等損害建筑物外觀;

    (三)違反規定進行房屋裝飾裝修;

    (四)違章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、場地或者其他共有部分。

    十六、 建筑物區分所有權糾紛涉及專有部分的承租人、借用人等物業使用人的,參照本解釋處理。

    專有部分的承租人、借用人等物業使用人,根據法律、法規、管理規約、業主大會或者業主委員會依法作出的決定,以及其與業主的約定,享有相應權利,承擔相應義務。

    十七、 本解釋所稱建設單位,包括包銷期滿,按照包銷合同約定的包銷價格購買尚未銷售的物業后,以自己名義對外銷售的包銷人。

    十八、 人民法院審理建筑物區分所有權案件中,涉及有關物權歸屬爭議的,應當以法律、行政法規為依據。

    十九、 本解釋自2009年10月1日起施行。

    因物權法施行后實施的行為引起的建筑物區分所有權糾紛案件,適用本解釋。

    本解釋施行前已經終審,本解釋施行后當事人申請再審或者按照審判監督程序決定再審的案件,不適用本解釋。

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